Schimmel im Wohnraum - Grund für Mietzinsminderung?

Vermieter argumentieren oft, dass der Schimmel aufgrund von falschem Nutzungs- bzw. Lüftungsverhalten entstanden ist. Die Mieterseite hält dem zumeist das Vorliegen von Baumängel oder Bauschäden vor. Ein klarer Beweis für die eine oder andere Seite ist schwierig.

Der OGH hat hier eine klare Rechtsmeinung gesprochen: Der Vermieter hat dafür einzustehen, dass eine Wohnung in ortsüblicher Weise zu Wohnzwecken genutzt werden darf und nutzbar ist. Mit dem Auftreten von Schimmelbildung muss der Mieter weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit rechnen. Dass die Feuchtigkeitsbildung auf „interne feuchte Quellen“ (Waschen, Kochen, Duschen etc.) zurückzuführen ist, sagt nichts über ein Fehlverhalten der Mieter aus, der zu einer üblichen Nutzung berechtigt ist.

Ein Mieter könne daher auch erwarten, dass ein durchschnittliches Lüftungsverhalten reicht. Kann Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies daher dem Vermieter, nicht dem Mieter zuzurechnen.

Auswirkung auf Mietzins
Werde das Bestandobjekt während der Bestandzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, sei der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts von der Entrichtung des Zinses befreit. Keine Mietzinsminderung stehe zu, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung vom Bestandnehmer zu vertreten sei, soweit er den Mangel selbst verursacht habe.*

Die Mietervereinigung empfiehlt, vor einer Mietminderung eine Juristin oder Juristen zu konsultieren, denn: Bezahlt man weniger Miete als vorgeschrieben ein, riskiert man eine Mietzins- und Räumungsklage. Es gibt aber die Möglichkeit, einen eingeschriebenen Brief an Vermieter bzw. Hausverwaltung zu schicken, die Beeinträchtigungen aufzuzählen und zu erklären, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung einbezahlt.Wichtig ist es laut Mietervereinigung, weiterhin die Miete in voller Höhe einzuzahlen. Die Erklärung, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt einbezahlt, ermöglicht es, später vor Gericht zu gehen und einen Teil der Miete als Mietzinsminderung einzuklagen. Womöglich ist vor diesem Schritt eine Einigung mit dem Vermieter möglich.

Unser Tipp für den Vermieter:
Bevor Sie eine Wohnung zur Vermietung übergeben, überprüfen Sie, ob die Wohnung frei von Schimmelbefall ist. Dies ist nicht nur über Sichtprüfung sondern auch über eine Messung der Raumluft sinnvoll, da sich der Schimmel versteckt im Mauerwerk, hinter Verschalungen etc. befinden kann.

Und verlangen Sie nach einer durchgeführten Schimmelsanierung einen Messnachweis, dass der Schimmel auch tatsächlich vollständig entfernt wurde.

Unser Tipp für den Mieter:
Bei Verdacht auf Schimmelbefall (sichtbar oder versteckt) melden Sie dies sofort - am besten schriftlich - der Hausverwaltung oder dem Vermieter. Belegen Sie es mit Fotos und eventuell einer Schimmelmessung. Leider ist der Schimmel allzu oft versteckt und nicht sichtbar (hinter Einbauschränken, Verschalungen etc.), gibt aber dennoch die Sporenbelastung in die Raumluft ab. Anzeichen dafür kann ein muffiger Geruch sein - ähnlich einem Keller. Oder wenn in bestimmten Räumen Bewohner allergische Reaktionen zeigen.

Schimmel ist ein hygienisches Problem und kann zu gesundheitlichen Problemen führen ist daher in Wohnräumen nicht zu tolerieren.

Bei Fragen kontaktieren Sie uns gerne mit Ihrem Anliegen: office@aqa.at

*Quelle: OGH